الزام به اخذ پایان کار ساختمان چیست ؟

الزام به اخذ پایان کار ساختمان و ارتباط آن با سند مالکیت و معاملات ساختمان در شهرها و مناطق و محدوده هایی که شهرداری ها مستقر شده اند پس از آنکه احداث ساختمان به پایان رسید، مالک باید از همان مرجعی که پروانه احداث بنا را صادر کرده یعنی از شهرداری درخواست صدور گواهی پایان کار نماید تا پس از بازدید مامور کارشناس فنی شهرداری مشخص شود که ساختمان مورد نظر برابر نقشه مصوب تصویب شده احداث گردیده است یا خیر، و مشخص شود که در ساخت آن مقررات قانونی و فنی مربوط به ساختمان سازی رعایت شده یا نشده است. مرکز مشاوره تلفنی پیام مشاور آماده پاسخگویی به سوالات حقوقی شما عزیزان می باشد.

پس از احراز مطابقت با پروانه و نقشه صادره و مهر شده از نظام مهندسی پس از احراز رعایت مقررات قانونی و فنی مربوطه شهرداری با انجام یک فرایند اداری و فنی اقدام به صدور پایان کار ساختمان احداث شده از لحاظ مقررات فنی و شهرسازی و از نظر شهرداری و سازمانهای ذیربط قانونی ساختمان مورد تایید می باشد. اداره ثبت و اسناد و املاک برای تنظیم و صورتجلسه تفکیکی بیش از هر چیز به گواهی پایان کار ساختمان توجه دارد و اصولا تا زمانی که گواهی پایان کار ساختمان از سوی شهرداری صادر نشود امکان تنظیم و آماده شدن صورت جلسه تفکیکی وجود نداشته باشد امکان صدور سند مالکیت جداگانه برای هر یک از واحدهای احداث شده در ساختمان وجود ندارد.

به هنگام معاملات و نقل و انتقال ساختمان های دارای سند مالکیت دفاتر اسناد رسمی قانونا مکلف هستند :

۱-  از ممنوع المعامله بودن طرف معامله اطمینان حاصل نماید.

۲- از بازداشت نبودن ملک (ساختمان)

۳- از فقدان تخلف ساختمانی

۴- از وصول مالیات نسبت به معامله مورد نظر اطمینان حاصل کنید.

در این راستا استعلامات لازم اداری را از ادارات و سازمانهای ذیربط بعمل آورید. بنابراین باید در نظر داشته باشیم که اصولا دفاتر اسناد رسمی نسبت به ساختمان ها و املاکی که دارای سند مالکیت نیستند امکان ثبت سند و انتقال آن را ندارند و از سوی دیگر در مورد ساختمان ها و املاک دارای سند نیز دفاتر ثبت اسناد رسمی مکلف هستند با استعلام از شهرداری های منطقه از اینکه ملک مورد معامله دارای گواهینامه پایان کار ساختمانی و فاقد هرگونه بدهی و عوارض و تخلفات ساختمانی باشند اطمینان حاصل نمایند با توجه به مراتب گفته شده می توان اعلام کرد که گواهی پایان کار پیش نیازی برای صدور سند ساختمان است که سند پیش نیاز انجام معاملات ساختمانی در دفاتر ثبت اسناد رسمی می باشد.

اخذ گواهی پایان کار ساختمان وظیفه مالکین یا قائم مقام قانونی آنها یا وکیل قانونی و در صورت مشارکت و توافق با سازنده و مالک می باشد. اگر مالک یا مالکین ساختمان علی رغم تعهدات قراردادی خود از اقدام برای دریافت گواهی پایان کار در قبال اشخاص که ساختمان را پیش خرید کرده اند خوددادری نمایند خریداران می توانند الزام آنها را به ایفای تعهدات قراردادی از جمله الزام به اخذ پایان کار از شهرداری را از مراجع قضایی پیگیری نمایند.

گواهی پایان کار آپارتمان

در صورتی که ساختمان را بصورت پیش فروش خریداری کردید نکات زیر را باید رعایت کرد :

۱- برابر قانون پیش فروش ساختمان قراردادهای پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

۲- در صورت وجود تخلفات ساختمانی باید پرونده به کمسیون ماده ۱۰۰ شهرداری اعلام شود و صدور گواهی پایان کار منوط به رای کمسیون ماده ۱۰۰ می باشد.

۳- اگر رای قطعی کمسیون ماده ۱۰۰ شهرداری دایر بر تخریب باشد این رای قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری خواهد بود.

۴- در مناطقی که شهرداری ها مستقر نیستند یا خارج از محدوده حریم قانونی شهرداری (شهری) صدور پروانه احداث و گواهی پایان کار ساختمان به طور کلی زیر نظر وزارت کشور، دهیاری، بخشداری، فرامانداری و استانداری می باشد.

۵- تعهد فروشنده به اخذ به اخذ پایان کار و یا گواهی عدم خلاف ساختمان باید بدرستی با ذکر تاریخ دقیق سررسید و ضمانت اجرای دقیق در قرارداد بین فروشنده و خریدار درج شده باشد تا اقدامات قضایی احتمالی را با قوت و استحکام بیشتری همراه نمایند. همچنین باید در قرارداد منعقده تاریخ دقیقی را برای حضور در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال سند پس از پایان کار تعیین و حتی دفترخانه اسناد رسمی را هم تعیین و در صورتی که فروشنده در تاریخ مقرر در دفتر اسناد رسمی تعیین شود حاضر نشود از دفتر خانه معین شده گواهی عدم حضور فروشنده دریافت می کنید و بدین معنی است که در آن تاریخ خودتان باید از ابتدای ساعت اداری تا پایان وقت اداری در دفتر اسناد رسمی معین شده با همراه داشتن مدارک و باقیمانده ثمن معامله و حضور یافته باشید و گواهی حضور خود را دریافت کنید.

۶- اگر فروشنده ساختمان از حضور در دفتر اسناد رسمی برای انتقال سند رسمی برای انتقال سند ساختمان یا ملک خودداری نماید الزام فروشنده برای تنظیم سند رسمی هنگامی مثمر به ثمر و قابل انجام خواهد بود که گواهی پایان کار ساختمان صادر شده باشد. بنابراین اگر مطمان شده اید که فروشنده اقدامی برای اخذ پایان کار ساختمان ننموده است در اقدامات قضایی و خواسته دعوای خود باید الزام فروشنده به اخذ پایان کار از شهرداری را همراه با الزام وی به تنظیم سند رسمی مد نظر داشته باشیم.

شرایط جدید صدور پایان کار ساختمان :

از ابتدای دی ماه سال ۱۳۹۶ ارائه پایان کار ساختمان منوط به ارائه گواهینامه واکنش در برابر آتش سوزی برای نمای ساختمان است. این اقدام در راستای اجرای بخشنامه از مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی و سازمان برنامه و بودجه صورت می گیرد.

بر این اساس دستگاههای اجرایی، مهندسین مشاور و پیمانکاران باید مصالحی را در پروژه های ساختمانی مورد استفاده قرار دهند که دارای تاییدیه از سازمان ملی استاندارد ایران و یا گواهینامه های فنی طبقه بندی واکنش در برابر آتش از مراجع ذیصلاح باشد بر این اساس طبق مقررات ملی ساختمان مرجع بررسی عملکرد مصالح ساختمانی در برابر آتش و صدور گواهینامه فنی مربوط به مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی معرفی شده است.